土地，在中国意味着很多。近几年来，在传统的土地市场，逐渐出现了互联网企业的身影。是什么让一向轻资产的互联网企业开始向地产拓展?云计算、物流基地、电子商务等概念究竟玩的是互联网经济，还是地产经济?上期的《IT时报》，我们关注了阿里旗下菜鸟网络在全国“圈地”的地产王国，本期，我们来看看腾讯的企鹅帝国。

　　在微信上拿到“船票”的腾讯，今年来的一系列动作，似乎传递出一个信号：“企鹅”将进军房地产。这些动作包括：入股上市的房产信息服务平台乐居、入股综合物流基地华南城、自购前海开发区地块等等。据《IT时报》记者调查，早在此之前，腾讯便已经开始在土地市场悄然布局。只是和菜鸟四处拿地不同，“企鹅”对重资产运营似乎没有太多兴趣，在上海，它甚至放弃了200亩的土地。或许腾讯相信，靠资本一样能打造自己的“菜鸟”。

　　 云计算版图扩张或将止步

　　上海最西南角，青浦工业园区里新建厂房和空地错落交织。在北青路和漕盈路的交界处，腾讯云计算中心“淹没”在成排的厂房内，在56.2平方公里的青浦工业园区内，没有明显腾讯和企鹅标识的四栋楼房并不起眼。

　　2011年8月3日，腾讯和上海市政府宣布，双方就上海市青浦工业园区建立腾讯华东云计算中心和电子商务基地签署投资合作框架协议。时隔3年，与签约时的高调相比，基地的建设十分低调。

　　在青浦工业园区管委会办公室工作人员的指点下，记者找到了占地面积达100亩的腾讯华东地区云计算中心，现场工人不多，几排建筑已经建成，如果不是通过附近园区的保安以及建筑工人的确认，很少有人知道这里就是腾讯云计算中心所在地，整个工地上没有出现任何与“腾讯”有关的醒目标识。

　　整个云计算中心面积不算大，四幢外形相似建筑以四分格位置各占一个角落。7月25日下午3点左右，整个工地的建筑工人不足10人，外部建设已进入收尾工作。建筑内部装修工程还在进行，从四幢楼的内部结构看来，排风、布线，均格式统一，应该是用于放置云计算所需服务器设备。据建筑人员透露，江苏省某处的机房未来会搬到这里。

　　来自青浦建交委的官方信息显示，腾讯云计算中心建设工程用地100亩，建筑规模达65000平方米，从去年5月开始正式动工，如今已进入尾声。

　　几年前，云计算还是一个备受欢迎概念。2011年，腾讯开始在全国布局数据中心。以深圳、天津、上海、重庆等地为基地，布局其南部、北部、西部，以及华东地区的腾讯数据中心及云计算基地。当年，在腾讯总部的所在地深圳，筹建中的腾讯深汕云计算数据中心计划总用地面积20万平方米(290亩)，服务器20万台，总投资额为20亿元人民币，是当时华南地区最大的云计算数据中心。在此之前的天津云计算中心，经历了一轮土地追加，总面积达到9.33万平方米(140亩)。项目投资达35亿元，一期工程已完工。

　　此后，重庆云计算中心更是一举拿下400亩用地，腾讯计划为此投入60个亿。时隔一年，记者从重庆两江新区水土高新园区管委会招商处了解到，目前，该项目尚未正式开工。

　　然而，如今云计算已不再是热点。由于云计算本身是一个高能耗产业，因此，政府在批该类项目时，非常谨慎。《IT时报》记者在采访过程中了解到，在一二线城市，政府对于类似高能耗产业的工业用地的限制门槛在逐步提高。青浦工业园区招商处负责人便反复强调，腾讯云计算项目是青浦工业园区内唯一也可能是最后一个数据中心项目，不能代表该区域内的主流产业方向。

　　中途放弃的200亩“电商基地”

　　然而，更少有人了解到的是，腾讯2011年与政府签署的协议中，华东云计算中心与电子商务基地的用地涉及青浦工业园区内两块不同位置的土地，而后者获批的土地面积正好是云计算中心的一倍。

　　在青浦区规划和土地管理局的官方网站上，《IT时报》记者查找到2013年8月发布的一份方案公告，其中清楚写明：工程名为“腾讯上海电子商务基地项目”，实际位置为“西邻青赵路，南邻北盈路”，建筑面积达25.772313万平方米。在这份公告中，明确写明，该地用途为“物流仓储建筑”。

　　记者从经手腾讯电子商务基地项目的青浦区规划建设科相关人士处证实，目前腾讯的电子商务基地项目用地已经被政府收回，双方正在进行后续收尾工作。

　　事实上，这块原本距离“腾讯云计算中心”不远的建筑工地，自2012年正式交付后，始终都未开工。根据国土规划的相关规定，政府所批工业用地，必须在2年内开工，但工程开工时间一直在推迟。

　　从青浦区政府的相关公开信息中，我们依稀还原出这样一个事实。在青浦区建交委官方网站上公开显示，编号为89号的“腾讯上海青浦电子商务运行中心新建厂房”作为“2013年度青浦区重大建设项目”，政府曾责令其必须在限定时间内开工。在青浦区建交委去年5月的“主要形象进度统计表”中重大项目组曾这样注明：“5月24日，与电子商务中心面谈后，明确该项目年内必须开工。”

　　实际情况是，到去年年底为止，项目的开工时间因各种理由被推迟。根据政府公开信息，从去年6月到10月，“因市场因素，要与公司高层领导研究项目定位问题”“因市场变化，项目准备调整”一直是推迟开工的理由。设计方案进入审核阶段后，“市消防会审”一直进行到去年12月。直到2014年4月，编号已改为108号的“腾讯上海青浦电子商务运行中心项目”的备注显示为“停办收土地磋商阶段。”

　　据发布该信息的青浦区重大工程项目组有关人士向《IT时报》记者确认，今年4月前，腾讯已正式提出终止合同，退回用地。

　　“腾讯给出的理由是，京东在青浦练塘工业区已经建有华东第一物流中心，仓库有余，就想退回用地。”据上述规划建设科相关人士解释，政府方面考虑到现在收回这块地并不“吃亏”，就同意了收回的请求。

　　不善经营重资产或是退地原因

　　根据中国土地市场网上公开的信息显示，腾讯(上海)有限公司于2012年4月16日，支付6844.万元购买土地面积为13.216450 公顷(约198亩)的“沪青园工11-034号地块”，也即“腾讯电子商务基地”所在位置。也就是说，腾讯在2012年，是以每亩平均34.5万元左右的价格买下的电子商务基地用地。

　　在寸土寸金的上海，这个价格显得非常优惠。据专业从事青浦区内工业用地交易代理丁女士透露，附近工业用地市场均价两年前是每亩120万，现在则上涨到160万左右，“地价的高低主要依据土地所在位置和形状。”腾讯的云计算中心和电子商务基地所在位置都在北青公路主干道周围，因此市场估价更高。目前，青赵路路段已经规划入张江高科青浦园区区域，含金量进一步上升。

　　两年，地价涨了4倍，为何腾讯还会将到手的“肥肉”退掉呢?尽管有两年必须开工的规定，但丁女士分析，只要拿地业主在土地上开发面积超过25%，政府就无法做出撤回的要求，想要“留住”地并不是难事。

　　“腾讯作为互联网企业，本身并不善于从事地产运作。”一位从事物流商业地产运作的人士分析，尽管腾讯在线上运作能力很强，但在线下的各类产业运作中，腾讯并不具备这样的能力和团队，“类似的案例不少，有些企业拿地几年，发现不知道开发什么，或开发什么项目可盈利，反复犹豫之后，还是选择退回土地，降低某些风险。”

　　如果将退地的时间与腾讯今年的一系列动作相关联，或许可以看得更清楚。

　　在2014年初这个时间节点上，腾讯完成了两件大事：1月，腾讯宣布以15亿港元收购商业物流地产公司华南城9.9%股份，且约定两年后，再投资8.5亿港元，持股比例将增至13%。3月，腾讯宣布以约2.15亿美元入股京东，收购京东上市前15%股份，并在上市后追加投资，最终将占据京东商城20%股份，其旗下易迅、QQ网购一并进入京东，包括其在上海、北京等地的几大物流仓储。

　　显然，腾讯放弃了自己做电商和物流的想法，而将资本作为了杠杆。“腾讯用意应该十分明显——通过土地来沉淀资金。”在上述人士看来，与业内不少先例相同，腾讯并不缺钱，也并不急于通过投资获取收益，因此，通过资本化模式运作地产会是其沉淀资金的优先选择。

　　华南城和京东的想象空间

　　在官方网站上，腾讯的“小伙伴”华南城对自己的定位是，现代化综合商贸物流基地和制造业高端集成服务平台，其在深圳、南昌、南宁、郑州等全国各地均有华南城大型商业广场，谓之“华南八城”，经营内容大多是五金、服装、皮革等材料批发。不过，在深圳、西安、南昌、南宁和哈尔滨，华南城还拥有五座华盛奥特莱斯(其中南宁、南昌和西安项目将于今年开业)。

　　在与腾讯的合作规划中，在线交易平台、O2O零售服务体验、在线闪购业务、在线支付业务和仓储物流合作是五个主要方面，其中仓储物流在业内人士看来，颇有奥妙。

　　在此前媒体的报道中，华南城是物流地产运作高手。2002年开始，华南城启动了“工转商”的商业运作——在全国各地以物流建设项目的名义拿地，然后进行大规模的商业地产开发。从南宁、南昌、西安、河源、郑州、哈尔滨等地已启动的项目开发看，华南城在全国总规划建筑面积已超过5000万平方米。

　　无论是华南城还是京东，最大的共同点是在全国范围内拥有大批物流仓储用地。截至2014年2月，京东在34个城市拥有82个仓库，总建筑面积为130万平方米，加上易迅此前在北京、上海、深圳已经建成的至少10万平方米仓储，京东至少有140万平方米仓储用地。

　　如今腾讯将所有的电商资源全部剥离给了京东，可以想象的空间是，如果京东与华南城合作，一方面华南城线下奥特莱斯等面向个人客户的商户，与京东旗下的拍拍、京东等合作，以微信为入口，在O2O上或有建树，更关键的是，京东和华南城的仓储和物流资源彼此开放后，可以为整个腾讯电商系的卖家和买家提供服务。“从目前的节奏看，腾讯入股华南城真正看中的是其大面积的仓储用地，再加上此前京东的物流仓库，腾讯极有可能规划出另一个菜鸟网，但不同的是，腾讯只会以资本运作的方式投入物流园区的运作。”曾参与规划运作深圳华南城项目的深圳市世方商业地产顾问机构负责人李仁斌如是分析。

　　但是，这样的合作空间有多大，仍未可知。“华南城在深圳开发的项目中，目前只有10%真正用于物流仓储。”李仁斌透露，华南城的土地运作模式在圈内人尽皆知，仓储物流只是其众多商业项目中很小的一部分，目前其主要盈利模式还是依靠建设B2B商贸中心、办公写字楼出租收取租金。

　　从全国来看，“华南八城”大多距离主城区20-30公里，位置偏僻，因此商业项目发展并不如预期。有业内人士分析，“其商业模式与传统的大型市场类似，目前国内此类市场经营都不理想，而华南城目前所取得的成果都是在高投资下完成的，一旦失去这么高的投资，前景不明。”

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